사
회초년생 시절, 처음으로 부모님 품을 떠나 독립하던 날을 아직도 잊지 못한다.
방이 예쁘다는 이유 하나만으로 계약에 급급했다가 입주 후 하자와 숨겨진 비용 때문에 적잖이 당황했던 기억이 난다.
자취방을 구할 때는 인테리어보다 법적 안전성과 숨은 비용을 먼저 따져봐야 나중에 큰돈을 아낄 수 있다.
이번 글에서는 자취 초보가 반드시 알아야 할 부동산 계약의 핵심을 정리했다.
부동산 계약 전, 등기부등본 확인은 선택이 아니라 필수다
방을 보러 다니다 마음에 드는 곳을 발견하면 공인중개사에게 등기부등본(현재는 등기사항전부증명서)을 요구해야 한다. 내가 직접 정부24나 인터넷 등기소에서 700원을 내고 발급받아보는 것이 가장 안전하다.
여기서 가장 먼저 봐야 할 곳은 표제부의 주소와 내가 계약할 집이 일치하는지 여부다. 그리고 갑구와 을구를 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
갑구: 소유권에 관한 사항이다. 현재 집주인이 등기부상 명의자와 일치하는지, 가압류나 가처분, 압류 같은 위험한 문구가 적혀있지 않은지 확인해야 한다.
을구: 소유권 이외의 권리, 즉 근저당권(대출)이 얼마나 잡혀있는지 보여준다. 집의 매매 시세 대비 대출금이 너무 많다면, 경매로 넘어갔을 때 보증금을 전액 돌려받지 못할 위험이 있다.
중개보수(중개수수료) 계산과 지급 시기 제대로 알기
많은 자취 초보들이 중개수수료는 계약서를 쓸 때 다 내야 하는 것으로 오해한다.
법적으로 중개수수료는 계약 체결 시가 아니라 계약의 효력이 완성되는 잔금(입주)일에 지급하는 것이 원칙이다.
또한 중개보수는 상한요율 이내에서 공인중개사와 협의하여 결정할 수 있다. 주택의 경우 거래 지역과 금액(전세, 월세)에 따라 요율이 다르다.
월세의 경우 '보증금 + (월세 X 100)'으로 환산산식을 계산한 뒤 해당 요율을 곱해 최대 한도를 산정한다.
만약 환산 금액이 5천만 원 미만이라면 '보증금 + (월세 X 70)'으로 계산 방식이 달라지므로 계약 전
미리 계산해 보고 법정 최대 한도를 초과하지 않는지 확인하자.
계약서 작성 시 특약사항 활용하기
표준 계약서 외에 우리에게 유리한 안전장치를 특약으로 남겨두는 것이 좋다. 내가 실제로 집을 계약할 때 공인중개사에게 요구했던 문구들을 참고하자.
"입주 전까지 발생한 시설물 고장 및 하자는 임대인이 수리한다."
"임대인은 잔금일까지 임차인의 전입신고 및 확정일자 부여를 방해하는 어떠한 권리 설정도 하지 않는다. 이를 위반 시 계약은 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다."
"근저당권이나 전세권 등 기존 제한물권은 잔금일 당일 말소하기로 한다."
자취방 계약 시 흔히 하는 실수와 주의사항
가장 흔한 실수는 집주인이 아닌 대리인(배우자, 부모 등)과 계약할 때 위임장을 확인하지 않는 것이다. 대리인과 계약할 때는 반드시 집주인의 인감증명서가 첨부된 위임장과 인감도장이 찍혀 있는지 확인해야 한다. 통장 명의 역시 등기부등본상의 집주인 계좌로 송금하는 것이 원칙이다. 현금 거래는 절대 피하고, 반드시 계좌이체 기록을 남겨 증거를 확보해 두어야 한다.
[핵심 요약]
방을 계약하기 전에는 반드시 본인이 직접 등기부등본을 발급받아 갑구의 소유자와 을구의 근저당(대출) 상태를 확인해야 한다.
중개수수료는 계약 성립 시가 아닌 잔금(입주)일에 지급하는 것이 원칙이며, 환산 금액에 따른 법정 요율을 미리 계산해 보아야 한다.
대리인과 계약할 때는 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인하고, 송금은 반드시 집주인 명의의 계좌로 진행해야 안전하다.
[오늘의 질문]
독자 여러분은 처음 자취방을 구할 때 어떤 부분이 가장 헷갈리거나 불안하셨나요? 댓글로 여러분의 경험을 들려주세요!
0 댓글